登記簿謄本の読み方:表題部・甲区・乙区を深く読む

基本を超えて読む理由

登記簿謄本で所有者の名前と抵当権の有無だけを見て済ませる人は少なくありません。しかし実際のリスクは、記録がどんな順で積み重なったか、すでに消された記録か生きている記録か、所有権がどんな原因で移ってきたかに表れることが多いのです。契約の前後に何をいつ発行し直すかは賃貸契約チェックの記事にまとめてあるので、この記事は一枚ずつ正確に読む方法に集中します。韓国のマンションや多世帯住宅のような集合建物を例に説明します。

表題部は二つに分かれる

集合建物の表題部は、建物一棟全体を説明する部分と、契約する部屋(専有部分)を説明する部分に分かれます。前半には棟の所在地と構造、階ごとの面積、その土地の表示があり、後半には部屋番号と専用面積、敷地権の種類と割合があります。敷地権は部屋の所有者が土地に対して持つ持ち分です。敷地権の表示がない、あるいは敷地権未登記という表現があれば、土地の権利が整理されていない状態かもしれないので、理由を必ず確認してください。

• 棟・部屋番号と住所が契約書とぴったり同じか
• 専用面積が広告や建築物台帳と合っているか
• 敷地権の表示があるか

順位番号と受付番号の読み方

甲区と乙区の各行には、順位番号、登記の目的、受付日と受付番号、登記原因、権利者が書かれます。権利の優先順位は、同じ区の中では順位番号で、甲区と乙区の間では受付番号で決まります。そのため乙区の抵当権と甲区の仮差し押さえのどちらが先かは、受付日と番号を並べて比べる必要があります。1-1、2-1のように枝番の付いた行は、元の記録を変更・移転した付記登記なので、元の行と合わせて読んで初めて意味が完成します。

抹消された記録を見分ける

すでに消された権利は、その行に線が引かれて表示され、下の方にその権利を抹消したという記録が別に残ります。発行時に抹消事項を含むを選ぶと過去の記録まですべて表示されるので、初めて見ると借金が多く見えることがあります。逆に、抹消された行と生きている行を混同するとリスクを見逃します。文書の最後にある主要登記事項の要約は、現在有効な権利だけをまとめた参考用で便利ですが、要約だけで済ませず本文の受付順と照らして確認してください。

甲区で警戒すべき記録

甲区は所有権の歴史です。登記原因が売買か、贈与・相続か、信託かによって確認すべきことが変わります。短期間に所有者が何度も変わっているなら、事情を尋ねる価値があります。特に信託登記がある場合、登記上の所有者は信託会社で、本来の持ち主に見える人には貸す権限がないことがあるため、信託原簿と信託会社の同意の有無を別に確認する必要があります。

• 差し押さえ・仮差し押さえ:債権者が財産を押さえた状態
• 仮処分:所有権などをめぐる争いがある兆し
• 競売開始決定:すでに競売手続きが始まっている
• 仮登記:将来所有権が移る可能性がある予約
• 信託:実際の処分権限が信託会社にある

乙区で見ること

乙区には根抵当権、伝貰権、賃借権など所有権以外の権利が書かれます。根抵当に書かれた金額は債権最高額で、通常は実際の借入額より高く設定されるため、残りの借金はそれより少ないこともありますが、リスクを計算するときは最高額で見るのが安全です。賃借権登記が残っていれば、前の借主が保証金を返してもらえないまま引っ越したという意味の場合があり、強い警告の合図です。共同担保の表示があれば、複数の不動産が一つの借金にまとめて担保に入っているので、その目録も見てください。

登記簿だけではわからないこと

登記簿は登記された権利しか示しません。家主の税金の滞納、すでに住んでいる他の借主の保証金、違法な増築や用途変更はここには出てきません。そのため他の書類で空白を埋める必要があります。

• 建築物台帳:用途、面積、違反建築物の表示
• 転入世帯の閲覧:先に転入した借主がいるか
• 納税証明・未納税金の閲覧:制度により請求できる
• 土地利用計画確認書:土地にかかる規制

発行と注意

登記簿謄本は、大法院インターネット登記所や登記所の無人発行機で、少額の手数料を払えば誰でも発行できます。画面で見る閲覧と証明書の発行は用途が違うので、提出用なら発行したものを受け取ってください。仲介業者が見せた写しはいつ出したものかわからないため、自分で最新のものを取る習慣が大切です。この記事は読み方の一般的な案内であり、投資・法律・税務の助言ではありません。発行方法と手数料は登記所の公式案内を確認してください。信託、仮処分、仮登記のように解釈が必要な記録があれば、契約を急がず法務士や弁護士に確認してください。